农村人第一次在城里买二手房应该注意些什么问题有哪些坑 户型地段怎么选

 今天想和大家分享一下购买二手房的整个流程和注意事项,这种实用性的更文我必定要求自己写的干货满满,当中也夹杂了我对家庭理财的一些看法,希望帮助到有需要的你;

我是2018年的6月左右一瞬间决定买房的, 其实我是很少如此迅速作决定,这次是个例外,人生有时候是需要那么一点点的冲动:)

我先生的父母是普通的退休工人,我的母亲没有退休金,我们每个月按时给母亲寄生活费,也就是说我们双方都没有很好的家庭背景支撑;

我和先生都在私企工作,大家都知道私企就意外着有失业地风险,尤其是我所在的外贸行业随着中国成本优势的减弱,整个外贸的大环境只会越来越不好,而先生的互联网行业红利期也已过,开始逐步进入到缩减成本和优化结构的裁员的浪潮中,双方行业大背景不好就需要未雨绸缪!


如何最大限度地利用手里的资金去实现资产的保值升值, 这就是我一直思考的问题;


毫无疑问近几年最稳妥和最可靠的资产还是房产,别无他选(后续我会扩展来谈股票和基金定投的配置),本篇文章主要还是谈房产;


我相信大部分人买房前都会核算家庭的收入及对未来收入做过评估, 那再你买房前你是否有对整个家庭抵御风险的能力做过评估呢?买房前你是否做好整个家庭的基础保障呢?


个人或者家庭最基础的保障其实是商业保险,国内保险从业人员的水平残次不齐和个人利益推动, 经常挂羊头卖狗肉, 导致很多人买了保险却发现自己被坑或者保障内容不充分等等, 这就直接导致了大家对保险容易带有负面的评价;


但无论如何我们不可以忽略保险的作用,保险是必须消费品,也是个人或者家庭最底层的保障,尤其是对应中年有房贷有车贷,上有老下有小的情况下更应该配备;


保险和买房的关系就在于保险可以帮意外, 疾病买单, 而就算有意外整个家庭仍然能够维持月供,也不会出现生病卖房的局面,即使生病卖房,不是你想卖就能马上卖出去的,毕竟房子的流动性一般;


一个家庭的资产配置就和盖房子是一个道理, 打好地基才可以一层层的往上盖, 上面是我自己对家庭理财的一些感悟;


01当你确定下来买房, 接下来应该要怎么做呢?


买房前的准备工作:


1,查当地的购房政策,看自己是否满足购房资格,首付的比例及预估税费;


根据手上的资金, 核算出购房的预算, 购房预算=房屋价格(首付)+税费+中介费,小杂费这些忽略不计算;


得出购房预算后, 核算下月供的金额, 月供金额建议不超过收入的一半为好,并且建议预留出至少半年的月供资金,保守的建议预留一年的月供, 防止工作变动造成断供的可能;


2, 根据资金预算和自己的需求选定购房区域;


(1)自住需求,建议选择花园是次新小区,上班时间通勤范围控制在40分钟左右的, 交通, 商业配套良好, 如有较好教育配套会更好------锁定符合自己要求的小区


(2)投资需求,可不限制范围,按照城市发展规划选择目前的价值洼地,往政府重点发展的区域走,有土地和商业增量的地方走,建议眼光放长到3-5年,规划已经落地并在建设中为佳----锁定符合自己要求的小区


3,中国人民银行查自己的征信状况, 贷款发放的基本要求是收入是月供的2倍, 如流水不足, 要提前半年做银行流水, 如自己不懂, 可以提前让中介审核你的贷款资格;



02实地踩盘前的准备工作;


1,网上初步看盘,建立对一个区域,或者小区的基本了解;


(1)通过链家和兔博士的App的成交数据, 注意留意你要购买的大概面积的成交价,小区的成交均价;


(2)通过链家等App或者中介了解一个楼盘的大致放盘量,并且了解每个小区的占地面积及户数, 容积率, 绿化率, 横向比较选中的区域的小区的容积率及放盘量;


容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率;


容积率较小,则房价较高;容积率较大,则房价较低,容积率越低的小区,居住舒适度越好。


放盘量也直观地显示出原业主对小区居住舒适的表现, 放盘量大的小区肯定舒适度不如放盘量小的小区。


(3)通过App来获得一个小区的规划图, 周边的路网, 地铁站远近, 商业配套有无, 以及户型的大小, 面积段大致分布在哪个区间, 以及户型的平面是否好用和合理;


划重点:这里你可以明确通过小区的规划图看出小区哪些栋数是最好的,花园中心的肯定是最安静风景最好的,沿着马路边有噪声肯定是小区卖的最便宜的,沿着小区内部会所学校幼儿园等等有二等货,价格又是相对要便宜一些的;


以上都是为了做到心中有数, 而不是到看房的时候迷迷糊糊中介说什么就是什么,这也是为了避免进入中介坑的必要步骤;


03开始实地看房;


这一部分重点和大家说明了什么是好的户型,看房时候应该要注意的细节;


(1)提前让中介小哥哥小姐姐来帮你约好房源;


(2)为了清楚小区的价格, 刚开始可以不限制户型朝向看房,通过一个中介看“好房源”, 比如我就说我婆婆喜欢南向的中高楼层, 喜欢阳光充足, 朝向好, 看花园安静的这些房子, 关键要楼层好, 最终你就会获得了这个小区“好房源”的单价;


同时我也可以通过另外的一个中介来看单价最低的几套房源,比如我投资为主,要便宜的,最终我就获得了这个小区的“差房源”的报价


重点:当我得了“好房源”的报价以及差房源的报价的时候,我会自动检索的在大脑内部建立这个小区的单价幅度, 总价幅度, 这个体系要建立起来;


出来实地看盘就要拿出手机把这个小区各个品牌的门店的小哥哥小姐姐的微信都加了, 选房也要选中介;


(3)广撒网多看房,每次看房都要自己做下复盘分析,建立的EXEC表看房记录, 表格数据包括房源的小区,栋数, 楼层, 总层高, 梯户比,朝向, 业主报价, 业主卖房原因等


结论:通过上面的步骤建立比较扎实的某个小区的“房源”的价格体系, 你就知道业主报价的水分来, 进而算出看中的房子砍价应该砍多少合适;


接下来你就要和中介保持沟通和互动, 请她们有合适的房源立刻通知你看房;



04这里引申一下谈谈看房的户型选择以及看房时的注意事项;


(1)看房子户型:户型方正为佳,户型是否方正,是以开间和进深两个指标来衡量的,好户型面宽偏大,进深偏小;


开间:房间的宽度, 根据《住宅建筑模数协调标准》规定, 开间范围是2.1m-4.2m之间


进深:房间的长度,一般控制在3.03-6米左右


如果进深过大, 开间偏小, 会影响采光和通风; 进深偏小, 开间过大, 则不利于保温;


(2)好的户型评判的标准是动静分区;


动区是指客厅、厨房、阳台等活动区;


静区是指卧室、书房等休息区;



动静分区就是把这两类场所分开,互不干扰,不是一块一块琐碎的分割开,而是两个大块, 动静分区参考图;


静区设计与动区分开可以保持整体的家庭成员互不干扰,提高居住的舒适度;


(3)明厨明卫

厨房和卫生间都要有窗户,有自然采光,光线条件比较好。暗厨暗卫,就是没有自然采光,必须开灯采光,暗厨有时会碰到,个人觉得所有采光里只有暗厨可以略微接受,如果明厨明卫是最好的;


05下面我在说说看房要注意哪些细节:

(1)楼层选择:顶楼一楼排除掉,一楼采购肯定不好潮湿卫生状况差,如一楼是商铺, 排除二楼, 二楼下水道容易堵塞;

如一楼或者二楼送花园送平台这种可适当考虑, 顶楼复式可考虑;无电梯金3银4, 太高走得累老人家不方便, 太低采光多不佳有噪声, 小高层与高层排除顶楼越高越好,高层的采光和景观一般都较好;


(2)得房率也就是实用率:刚需住宅要留意,本来刚需买的面积都不大,得房率高层80%-85%左右为佳;


(3)朝向选择:小区里的花园中心栋数最好,靠马路的边栋最差,朝向小区马路和会所的次之,南北通透》全南》东南》东》西南》东北》西北,正北

各个朝向价格是有差异的, 自住的话还是尽量选择居住舒适度高的南向,投资就是追求性价比了;

(4)看房子的窗外和水管

应注意房子的通风状况是否良好, 房屋是否有潮湿, 采光是否良好, 检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气口

如果想知道水管是否漏水, 可以看水管周围有没有水垢

(5)看房子是否漏水

除了看水管周围, 还建议看下天花板是否有水渍, 或有漆色不均匀的现象, 如果有, 表示可能漏水

(6)查房子背景,通过和小区的保安聊天或者买房同栋数的邻居打探;

如确定房源,又不放心所在栋数是否出过事,可以通过和小区的保安了解, 他们才是最了解小区情况的, 中介一般也是通过这种方式摸查的,这时候要给保安买买水扯扯皮这些不用教了吧;

自住的话主要还是自己的感受, 进去房间感觉是否舒服, 如果家里有孩子可带孩子一起看房, 如小孩也比较喜欢是最好;

总结:买房选择合适自己的才是最重要的,预算有限要懂得在各个条件中取舍, 选择自己最看重的条件, 没有十全十美的房子, 除非你真金白银多到不行, 追求十全十美很难买到房子;


06确定房源, 进入交易的阶段;

(1)买卖前的房屋产权审核


要求卖方提供合法的证件, 包括房屋的产权证, 产权证上所有人的身份证,也可以看购房时的相关凭证, 比如购房发票, 契税发票等作为辅助的确认产权归属;


(2)查档,注意看抵押和查封情况


明确房产所有权及是否有抵押的情况,几位产权人名下的房产(涉及是否唯一),这一步骤非常非常重要;


如果卖家有二押的情况, 二押指的是两次抵押,第一次是抵押给银行, 第二次一般是外面的金融公司, 二押的总金额接近房产价值, 那就需要查业主的征信;


查业主征信一个主要原因是判断业主的在外借款情况(虽然可能有些外债还是查不到, 但起辅助作用), 这里会有业主资不抵债的可能;另外查业主的征信也从侧面确认业主的诚信, 辅助判断业主的人品等;


(3)确定房屋产权后再交定金


若卖方还在还贷,让卖方先自己安排赎楼,办理赎楼;


建议买家赎完楼再交定金, 如要提前交定金, 要明确赎楼的完成具体时间和费用由卖方完全承担,未按约定时间完成赎楼定金全额具体什么时间要退回;


(4)当卖方不再为该房还贷,则直接进入交定金环节,在交定金的时候会签一份定金合同,合同至少要包括房屋产权, 地址, 面积,套内面积,成交金额, 办理过户时间,交房时间,相关税费负责情况等等;


定金建议通过银行转账, 保留定金银行转账的凭证, 并且要求卖方写定金收据,所有单据要保留!


当时我是直接略过定金合同, 直接签的存量房买卖合同;


(5)签订正式的存量房买卖合同和网签合同和按揭合同


正式的合同广州有两份, 一份是存量房买卖合同, 一份是正式联网的合同(也叫网签合同,能在广州房地产交易中心网站上查到的)


网签合同和存量房买卖合同的内容基本一致,先签订存量房买卖合同再签订网签合同,网签合同一定要去中介的总部去签, 防止黑心小中介给签假合同骗钱;


签订合同需要注意,如果房屋有共有产权人或已婚家庭,要让共有权人一同签字, 避免后面出现共有产权人不同意出售导致交易的失败的可能, 并声明所有家庭成员同意出售该房产;


我买房用的是中介公司的按揭公司, 所以按揭合同和买卖合同同一天都一起签了;


(6)按揭资料审核通过就出同贷书,买方办理公积金贷款面签, 买方要在规定的时间内往公积金指定账户存入首付款做资金监管;


(7)买卖双方一起去房产局交税, 递件, 过户, 过户完成后公积金中心转首付款给卖家


(8)等房管局出房产证,有抵押的银行会有专人到房管局领取, 银行拿到房产证后放余款给卖家


(9)放完余款, 买家就可以进入收楼程序, 个别卖家也可以过户后就收楼, 主要看买卖双方协商;


(10)卖家收到银行通知拿着身份证到贷款银行领取产权证, 到这里买房的整个过程就走完了


买房对于一个家庭来说应该是最大的支出了,对于没有买过房的小白来说感觉会更为复杂, 何况一不小心很容易入坑,仔细谨慎一点为好,建议提前做功课, 希望我的分享可以帮助大家顺利买到自己心仪的房子, 感恩每次阅读我的文, 感恩每次的遇见!

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